追踪丨苹果城小区物管与开发商签订合同，正在申请维修资金

前两天，小e报道了南国嘉园苹果城小区存在物业管理主体不清的问题。今天下午，就居民提出的相关疑问，小e采访了苹果城物业管理服务企业、广州市泓超亚物业管理有限公司总经理李先生（以下简称：泓超亚）。

关于物业服务合法性

小e：此前，有消息指出，“泓超亚”未经合法程序接管苹果城小区，这是怎么一回事？

泓超亚：南国嘉园苹果城小区是由广州市文华房地产开发有限公司（以下简称：文华房地产）负责开发，2004年开盘，初期物业管理公司是瑞华物业管理有限公司。

约2010年开始，广州文成物业管理有限公司（以下简称：文成物业）接管南国嘉园苹果城小区，同时管理位于天河南二路的宏发大厦。由于文成物业管理的项目比较多，公司认为一家公司应该只管理一个项目，减少法律风险，因此成立“泓超亚”。

彼时，苹果城小区还没有成立业委会，因此新成立的泓超亚与小区开发商文华房地产签订前期物业管理服务合同，于2016年底正式交接。但在苹果城小区，泓超亚的管理服务人员依旧是文成物业原班人马。

泓超亚出示了2016年12月31日与文华房地产签订的《前期物业管理服务合同》。

关于使用物业维修资金

小e：如果泓超亚是合法接管的，为何不能申请物业维修资金？

泓超亚：由于申请物业专项维修资金须通过全体大多数业主同意等流程，过程较长和复杂。停水是要紧急处理，因此采用居民筹集资金的方式。

由于小区年久失修，修理项目较多。今年3月底，我们已启动申请物业专项维修资金工作，并在广州市物业专项维修资金信息管理系统上提交申请，目前全小区510户业主中已有300多户同意提取维修资金。系统已显示通过前期申报，正在继续走流程。

此时，泓超亚给小e提供了其在“广州市物业专项维修资金信息管理系统”的申请页面。页面显示“物业服务企业注册”等字样，但其拒绝提供更多信息。

关于居民投诉的回应

小e：在走访中，居民对现物业管理公司服务颇有微词，诸如小区到处违建，卫生较差，电梯长期故障等问题，此次停水时间近一周，居民多有不满。对此，你们怎么看？

泓超亚：每个小区都会收到居民的投诉，我们做好日常工作。对于卫生问题，政府推行“垃圾分类”措施，因此小区撤走楼层垃圾桶，在楼下集中设置垃圾桶。但小区住户以出租户为主，居民素质不一，偶尔出现居民乱扔垃圾的情况。

对于电梯问题，一台电梯使用年限约16年，与小区楼龄相当，出现故障很正常。

另外，物业公司还垫付了10多万元修补瓷砖等硬件设施。

车陂街城管科相关负责人表示：下一步继续组织社区居委会、物业公司和业主代表一起协商研究小区民生问题的解决方法。

知多D：       如何申请物业专项维修资金？      

很多居民都想知道，

如果小区急用需要维修，

是否都要走漫长申请道路？

2018年，广州出台《广州市物业专项维修资金使用业务工作流程（试行）》提供了迄今为止广州市有关物业专项维修资金使用最为详尽的操作指南！

动用维修基金须经“双 2/3”业主同意

首先，《流程》明确要进行预算审价。项目预算超5万元(含5万元)，除按相关规定不需审价的，均应实行审价，并按预算审价后金额分摊费用。

其次，《流程》要求组织实施单位在物维系统填写使用方案，通过物维系统生成并打印使用方案。组织实施单位应当将使用方案在物业管理区域向列支范围内业主公示10日以上。

同时，根据《流程》，须征求并公示业主意见。经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，组织实施单位将投票表决结果按规定时限在物业管理区域向列支范围内业主公示。公示后无异议或者异议不成立的，组织实施单位将表决结果录入物维系统。

紧急情况使用有特别指引

根据《流程》，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当及时报告区住房建设行政管理部门，并按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

正常情况下，申请划拨资金的程序是：组织实施单位通过物维系统上传施工三个阶段照片、竣工验收报告、维修和更新改造项目发票等资料，提出划拨资金申请，向区住房建设行政管理部门窗口提交相应纸质材料。不过，如果遇到紧急使用，则不需提供业主同意使用方案的表决结果及公示情况。

申请物业专项维修资金不难，

难的是达成共识，

希望大家都能充分沟通，

解决所有小区难题！